Какие законы о недвижимости начнут работать в марте 2022 года

Рассказываем о новых законодательных нормах, которые касаются загородного строительства, правил пользования квартирами и новых категорий недвижимости

В 2022 году вступает в силу множество законов, которые существенно изменят жизнь россиян. Некоторые из этих нововведений начнут действовать в марте. Они касаются работы управляющих компаний, загородного строительства, земельных участков.

Вместе с юристами рассказываем, что это за законы и как они повлияют на жизнь владельцев недвижимости.

Правила пользования жильем

Согласно приказу Минстроя России № 292/пр от 14.05.2021, с 1 марта 2022 года вводятся новые правила пользования по договору найма социального и специализированного жилья. В документе говорится о том, что наниматель, который заключил договор с собственником квадратных метров, также имеет и обязанности. По сути, кардинально ничего не изменилось, разве что формулировки.

«Наниматель, который пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, то есть при необходимости проводить ремонт, устранять неисправности, оплачивать расходы по коммунальным платежам, а также сообщать о своих действиях наймодателю. При этом подобные обязательства наступают лишь после подписания договора социального найма. Подобными правами наделяются и члены семьи нанимателя. В помещении, выделенном из социального жилищного фонда, запрещается проводить перепланировку или переустройство», — уточнил адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Антон Газалов.

В приказе Минстроя уточняется, что в правилах пользования жильем соцнайма появился новый раздел, в котором говорится, что для наступления обязательств с нанимателем должен быть подписан договор в письменной форме, который будет соответствовать типовому формату такого документа. Подобное требование возникает согласно гл. 35 ГК РФ, уточнил адвокат. По его словам, наниматель как пользователь жилого помещения имеет права и несет обязанности в соответствии со ст. 17 ЖК РФ — он должен уважать интересы других жильцов, соседей, соблюдать требования законодательства.

Согласно этому закону, всем, кто желает произвести изменения внешнего обустройства балкона, потребуется получить разрешение на такую манипуляцию. В Минстрое пояснили, что это необходимая мера, которая поможет избавиться от опасных пристроек.

«Для получения разрешения на переустройство балконов собственнику жилья следует обратиться в ведомство, которое несет ответственность за эксплуатацию зданий. Важно, чтобы запланированное остекление вписывалось в архитектурный облик постройки. Услуга получения разрешения бесплатна. Получив отказ, граждане имеют право обратиться в суд. Однако если совершить остекление без согласования с законными представителями местной власти, то собственнику квартиры грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб. и демонтаж возведенной конструкции. Есть предположение, что в законодательство еще будут вноситься изменения по этому поводу. Вероятнее всего, размер штрафа в столице и в регионах будет отличаться. Также стоит отметить, что нововведения касаются не только физлиц, но и юрлиц», — пояснил адвокат.

Управляющие компании

С 1 марта 2022 года вступает в силу постановление правительства от 05.02.2022 № 117 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 и признании утратившим силу отдельного положения акта Правительства РФ». Согласно документу, изменяется порядок обращения за лицензией, сокращаются сроки подготовки приказа о предоставлении лицензии или отказе в этом, рассмотрения заявления о продлении срока лицензии.

«Из п. 3 ст. 196 Жилищного кодекса России удалены положения о регламентации внеплановых проверок управляющих компаний, из этого может следовать вывод о том, что количество проверок данных компаний по соблюдению лицензионных требований уменьшится. В связи с этим о реальном качестве их работы по обслуживанию общедомового имущества, видимо, можно будет судить по количеству обоснованных и удовлетворенных государственной жилищной инспекцией жалоб жильцов многоквартирных домов», — объяснил юрист юрист компании Amulex.ru Александр Титов.

Строительство частных домов

 В марте также вступают в силу поправки, прописанные в Федеральном законе от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они вводят нормы долевого строительства индивидуальных жилых домов. Согласно документу, регулирование строительства становится аналогичным строительству многоквартирного жилого дома, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, а также планированием благоустройства территории.

При этом сделки по приобретению недвижимости в коттеджном поселке станут более безопасными для покупателей: теперь будут применяться эскроу-счета, что является для дольщика страховкой от потери своих вложений. Это в совокупности должно привести к увеличению объема ввода объектов малоэтажного строительства, а строительство станет более структурированным. Изменения позволят привлечь крупных застройщиков, которые сейчас возводят многоквартирные дома.

Следует отметить, что изменения распространяются только на строительство жилых комплексов малой этажности. На индивидуальное строительство жилого дома на собственном земельном участке новые правила не распространяются.

Временные участки

С марта вступает в силу закон, согласно которому с государственного кадастрового учета будут сняты земельные участки, которые были выделены гражданам в период с 1 марта 2008 по 1 марта 2017 года, если они до сих пор не были оформлены в собственность. Чтобы узнать, в каком статусе находится объект недвижимости, необходимо:

- проверить информацию в имеющихся документах на недвижимость;
- заказать новую выписку ЕГРН через портал «Госуслуги» либо обратившись в МФЦ;
- воспользоваться ресурсом «Публичная кадастровая карта».

 С 1 марта сведения об участках, которые носят временный характер, будут исключены Росреестром из ЕГРН.

Новые категории жилья

С 1 марта 2022 года вступает в силу закон, который вводит понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс». Раньше правовой статус некоторых типов жилья (таких как таунхаус или дуплекс) фактически не был определен. Они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым не являются ни частными, ни многоквартирными, и это доставляло неудобство их владельцам.

«До вступления нововведений в силу в законодательстве было только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд. Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта», — объяснил юрист Amulex.ru.

Дома на сельхозземлях

С 1 марта также вступает в силу закон, согласно которому на земельных участках сельскохозяйственного назначения, принадлежащих крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) и используемых ими для своей деятельности, будет разрешено строить жилые дома. На одном участке может быть один дом, в котором не более трех этажей и 500 кв. м. При этом площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка.

Кроме того, в России появится реестр сельскохозяйственных земель. «Документ даст возможность своевременно выявлять изменения их состояния, оценивать их, информационно обеспечивать государственный земельный надзор, осуществлять профилактику правонарушений. Вести реестр будет Минсельхоз России. Паспорт земельного участка его собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы смогут получить бесплатно», — уточнил юрист.